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中意房產方賽陽:樓市回暖存假象 二手房價格虛高

2018-12-24 來源:莆房網 用手機看

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  編者按:倦鳥歸巢,回報桑梓,似乎每個在外的莆商都有著深深的歸鄉情結,年底的步伐越來越近了,莆田各大開發商前所未有的期待莆商的歸來。回望2018年以來的莆田樓市,猶如過山車一般,讓人心悸不已,7月莆田精準調控以來,三年限價目標讓人有點摸不著頭腦,未來是漲是跌,牽動著多少莆田購房者的心。二手房作為樓市的試金石,總能第一時間感受市場的冷暖,房地產中介從業人員,在這其中扮演著舉足輕重的作用,搭建房東和購房者溝通的橋梁,第一時間捕捉市場的信息。本次莆房網繼續走訪莆田中意房產,邀請店長方賽陽為我們剖析莆田二手房市場,展望未來樓市走向。

方賽陽:15080198670/13178197860

  莆房網:為何會選擇房產中介這個行業,對你而言,這個行業給你最大的收獲是什么?

  方賽陽:做銷售是互通的行業,原先做傳感器銷售,秉承著安全至上的原則,但凡存在一絲隱患的產品,我是堅決不會推薦給客戶的。做中介也是一樣,寧愿不成交,也不做違背原則的事情,但凡房子存在一點問題,個人是堅決不推薦,也會直截了當的跟客戶挑明。試想下,有多少個家庭一輩子能買兩套房子,一套足以掏空他們所有的積蓄,所以他們慎重,我比他們更加慎重。

  如果非要說做中介給予我最大的收獲,那就是開心,開心比什么都重要,看到每個人都買到屬于自己的房子,那種滿足感無法比擬,就像幾個親戚早期被我逼著去買房,如今只有感恩沒有怨氣。

  莆房網:今年以來,一手房市場情況不容樂觀,近期更有多個樓盤降價促銷,對此,二手房市場情況如何,成交量、價格上有哪些變化?

  方賽陽:可以說,莆田樓市行情走下坡路是從富力尚悅居限價開始,因為價格確實低于當初的市場價格,很多原本猶豫不決想要買房的,在這種刺激下,形成一股“羊群效應”,跟風買房,甚至也激發出很多潛在的投資客,用較少的資金購買房產,然后以一定的差價轉手,賺取差價,這樣一來,將近800多套的房源把莆田很大一部分購買力消耗掉,這也就導致樓市后勁不足,買賣雙方瞬間進入觀望階段。

  一定的誘因導致了后續現狀的呈現,樓市后勁不足卻不能理解成是樓市蕭條,僅僅只是把有意向購房的人提前逼去買房罷了。如同過山車急轉彎一樣,一手房行情風向急轉,二手房反倒有點后知后覺,一開始房東依然盲目的自信,價格堅挺不愿降價,而購房者的心里落差導致不愿高價接盤,雙方博弈之下,二手房成交量出現一段時間的低迷期。在經過一段時間的市場教育之后,一手房部分樓盤開始降價促銷,逼著二手房東也開始點頭讓價,而讓價空間卻不大,除了一些特別急售的房東,急需購房的的買家支撐一些成交量之外,二手房在成交量上沒有多大的改觀。

  莆房網:7月莆田精準調控橫空出世,讓很多開發商措手不及,在經歷很長一段時間市場冷卻之后,年底將有一波開盤潮,是否意味著樓市開始回暖?二手房是否會出現一波拋售、急售的情況?這類的房子會多嗎?

  方賽陽:部分樓盤成交量的改善并不能代表整個樓市開始回暖,就個人理解而言,所謂的樓市回暖是建立在開發商不虧本、二手房東不降價的情況下,買方自發性的購房,這種情況下才能算是回暖,而各樓盤的促銷活動來看,只能說是開發商在回籠資金罷了。

  對于全國知名房企而言,多盤聯動下一兩個樓盤虧本銷售并不會影響他們企業的銷售業績,反倒是回籠資金更為重要,就像城北的融信府,如果按照不虧本的情況下,樓面價+建安成本最起碼要賣1.7萬元/㎡才不至于虧本,而如今,融信府在售房源參考價格12888元/㎡,明顯是虧本在售,而這樣的價格對于購房者而言,錯過將不會再有。無獨有偶,城北如陽光城檀悅13333元/㎡起、保利中央公園13999元/㎡起等不約而同的降低起價,而個別一手房價格的調整并不能真正的說明市場回暖,二手房作為樓市的試金石,更能體現市場價值規律,如果能把價格降到合理的范圍,那才能說明市場是真的在回暖。如城東將當下均價1.7萬元/㎡降到1.5-1.6萬/㎡之間,那就比較合理一些。

  從近年來二手房來看,一般而言年底返鄉潮的到來,將會是一波供應量和需求量雙爆發的重要節點,2018年當然也不會例外,房東急售、拋售的現象也會再次出現,區別在于數量是否對等。因為冬至到春節這一段時間,將是真正考驗一、二手房市場的時候。

  莆房網:年底將至,傳統的返鄉置業潮是否會如期而至,對于在外經商的莆田人來說,他們更愿意買一手房還是二手房?

  方賽陽:上面提到,返鄉潮是每年的慣例,2018年也不會例外,目前基本上所有的樓盤都在等這一波購房潮,涵江多個新盤更是加快工程進度和宣傳力度,年底前能不能割到“韭菜”,冬至到元旦這個銷售點解至關重要。

  對于莆田人而言,有個非常好的習俗,就是冬至祭拜祖先,不管多遠,在這樣一個節日里,在外經商的莆田人都會回鄉,趁機在回家的這段時間購買房產,不管是為了光耀門楣,還是為子女準備婚房,返鄉置業漸漸成為眾多莆商們的慣例。這一撥人在莆田的時間有限,即便是為了買房多逗留一段時間,也是屈指可數,因此購買二手房的居多。除了時間問題,還有多個因素導致二手房其實更受這一波人的喜愛。

  從風險上來說,一手房風險性更高,從工程進度、房子采光性、建成之后房屋質量、房產證辦理等方面,一手房確實存在一定的風險性,客觀因素、主觀因素都會導致期房存在這樣或者那樣的問題,而莆商常年在外經商,不可能及時的捕捉到這樣的信息,即便是問題出現,人不在莆田也是鞭長莫及。二手房則相對風險低一些,直觀性的即可窺視全局,房屋質量、小區品質、綠化程度、采光通風性、小區物業水平等,均可以在看房的時間一并了解,由此可以避免很多不確定的因素。

  從過戶手續而言,二手房在證件齊全的情況下,能很快的辦理過戶等手續,后續不需要購房者再進行配合辦理等,而一手房辦理手續等需要一定時間,銀行審批也需要一定的時間,手續是比較簡單,但是所要耗費的時間卻比較長,部分外經商的莆田人無法一直待在莆田,等待手續的辦理。

  而從配套而言,二手房大部分周邊配套成熟,特別是教育配套方面,大部分優于一手房,婚房、學區房作為當下樓市的主體,占據了很大一部分市場的成交份額,家長為了孩子操碎了心,也給創造了市場的需求量。

  莆房網:受市區高地價的影響,今年土地拍賣集中在鄉鎮區域,特別是第四季度的土地供應,不是在涵江,就是在黃石、西天尾區域,您是如何看待未來鄉鎮樓市,鄉鎮樓市的崛起對于二手房是否有影響?

  方賽陽:繼融僑碧桂園鉑玥府、溪白三雄地塊出讓之后,莆田主城區的地塊幾乎無地可拍,導致政府土地供應向外圍擴展,涵江、黃石、西天尾、秀嶼等鄉鎮區域土地供應增加,不僅為精準調控的三年限價目標服務,更是為購房者提供更多的選擇空間,特別是在莆涵大道開通之后,涵江和莆田城區距離大大縮短,越來越多的購房者選擇涵江置業。

  對于二手房而言,鄉鎮樓市的崛起并沒有起到直接的影響,鄉鎮樓市二手房供應量并不多,供應量集中在成熟的主城區,一些市區老房、次新房等深受眾多購房者的青睞。特別是那些返鄉客,他們對于市區的執著程度讓你無法想象,敢出來看房子的,基本上是生意很成功,手頭資金充裕,只有品質過硬,眾人眼中的明星樓盤才能襯得起他們的身份,因此市區一些高檔小區則成為他們的首選,如皇庭駿景、正榮御品世家、左岸藍灣、莆田雅頌居等樓盤,才能在他們備選范圍內。

  莆房網:當下的莆田樓市,基本上是品牌房企的天下,在品質樓盤時代,購房者買房時候需要考慮哪些因素?哪一類的房子升值空間最大?

  方賽陽:品牌房企的進駐,不僅擠兌了本土房企,更是大大的提升了莆田的樓盤品質,在品質為王的當下,各樓盤之間的品質其實相差無幾,因此購房者在購房的時候,首先要關注的是交通問題,俗話說,“路通則財通”交通的重要性由來已久,雖然莆田在經過佛教論壇之后交通路網得到了大大的提升,但是從一些細節方面,交通通順性也很重要。對于當代年輕父母而言,忙于工作的他們把孩子交給老人看管,在接送上下學的途中,老人和孩子的安全性也是他們主要考慮的問題,因此家和學校這段路徑的選擇,也間接的影響購房者考慮的因素。

  目前而言,房子保值性已得到共識,而怎樣的房子更具有升值空間,除了中心地段以外,學區房成為升值空間最大的類別,特別是這一兩年,學區房價格水漲船高,即便是在當下一二手房價格普遍有所下降的行情下,學區房不僅堅定,價格甚至有所上漲。這也讓眾多投資客轉移陣地,向學區房伸出“魔手”,部分投資客投資學區房,稍微重新裝修下,改變老破舊的形象,轉手一買便可輕松賺20-30萬。

  莆房網:對于莆田而言,購房者之間的貧富差距從買房這件事上可以窺見,有人一擲千金,有人囊腫羞澀,對于純剛需資金有限的群體,在買房的時候他們最怕什么?對此你有什么買房建議可以提供給他們?

  方賽陽:對于資金有限的剛需群體,在買房的時候他們最怕的莫過于房價再降他們買虧了,而他們表現出來的這種擔憂讓他們失去對現實的認知,過于貪心的他們拿著30萬首付就想看60萬首付的房子,只能買得起10層的房子非要看20層的房子,這樣的結果顯而易見。

  對于眾多購房者而言,大多都是買房小白,不了解市場,不了解行情完全可以理解,目前各式各樣的中介機構很多,有些中介機構為了利益,不管你資金多少,盲目的帶購房者去想看的房源,沒有針對性的篩選,導致部分購房者先入為主,對于品質小區過分的執著,反而忽略了自己的經濟能力。因此,對于資金有限的純剛需,首先要調整自己的買房心態,然后選擇靠譜的中介,進行針對性的篩選看房,不僅可以節省時間、精力,還能在萬千房源中擇優買房,如果碰到合適的房源,并且在自己經濟范圍以內,能入手盡量入手。

  不同于一手房有指向性的選擇,二手房信息太過于繁多,如何才能在萬千房源中找到合適的自己的?別急,方賽陽為大家羅列了門店部分熱門的二手房源信息,看看有沒有合適你的房源,如果想要了解更多,可以致電相關房源負責人咨詢哦!

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